一、项目背景

外滩地区老建筑保护与开发工作始于上世纪90年代，外滩第一立面30多幢老建筑通过功能置换和保护性开发，成为各金融机构的办公场所，外滩金融集聚带加快形成。总体上看，外滩地区第一立面的开发成果显著，但外滩地区仍有一大批老建筑未能有效保护利用，建筑陈旧老化、内部产权关系复杂、功能混杂环境差的问题未得以有效改善，老建筑的功能和价值未得到有效发挥。为贯彻市委、市政府领导重要批示精神，上咨受市发展改革委的委托，开展外滩地区老建筑保护开发利用思路研究工作。

二、内容及进展

分工协作，建立市区合作模式，协同推进课题研究工作。上咨课题组配合市发改委完成老建筑保护利用体制机制和政策保障方案研究；配合黄浦区政府完善“一楼一册”基本情况，开展外滩地区功能定位研究、编制近远期、分类实施推进方案等工作；以案促研，归纳总结相关工作经验，为老建筑保护利用开辟一条新路。根据外滩地区老建筑当前所处的开发阶段，课题组分别选取外滩源一期、160老市府项目和外滩源二期等三个项目作为典型案例开展深入研究，总结经验及探索保护开发路径；以点带面，制定一次规划、分步实施工作路线，有序推进老建筑保护开发。根据外滩地区总体功能定位，编制老建筑保护开发专项规划；课题组根据开发计划，提出近期拟围绕“点、线、面”稳步推进。

2019年10月9日，黄浦区160街坊保护性综合改造项目（160老市府）正式开工，拉开了外滩地区“第二立面”保护开发的序幕；2021年2月8日，黄浦区发布《上海市黄浦区国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》，提出重点推进外滩历史风貌保护区城市更新（外滩“第二立面”），积极推进外滩源二期、国际医疗中心、186街坊等项目。

三、成果及意义

上咨课题组先后完成《外滩地区老建筑保护开发利用思路研究报告》《外滩地区第二立面功能定位研究报告》《上海外滩老市府大楼项目可行性研究报告》《从160街坊到外滩源二期—推进外滩第二立面综合改造的研究探索》等系列报告，对市级层面总体协调上、区级层面体制机制构建上和具体项目推进上都有积极的促进作用。

（1）在市级层面总体协调上

课题研究过程成果作为市发改委上报市政府专题工作会议讨论的基础材料，并配合市发展改革委研究制定《黄浦区外滩地区老建筑保护利用工作方案》和《外滩地区老建筑保护利用调研工作方案》，形成市级层面总体协调的常态化沟通机制。

（2）在区级层面体制机制构建上

黄浦区委、区政府组建外滩地区老建筑保护利用专项工作组，定期召开专项工作推进会议。按照课题组设想，黄浦区初步形成设立外滩历史文化风貌保护区保护开发管委会的建议方案，希望管委会在市级部门充分授权的基础上，全面负责外滩地区规划设计、土地收储、文物保护、城市建设、产业发展、公共环境维护、品牌宣传等各项工作，推动外滩地区综合开发和老建筑保护利用在更高标准和水平上加快推进。

（3）在具体项目推进上

外滩源二期作为本市启动外滩第二立面老建筑保护开发的重点先行项目，本课题重点从开发机制、开发路径、政策突破、资金渠道、功能定位、业态布局以及投资效益分析等方面进行了全面分析，研究成果得到本项目开发主体---久事集团和黄浦区政府的高度认可，目前黄浦区政府已与久事集团签订战略合作协议，共同组建外滩源二期开发主体，有序推进项目建设。