随着区域经济发展从原有的以土地财政融资、项目建设投资拉动GDP增长转向全面考虑土地、功能、产业、公共服务、财税等多个内在关系的区域综合发展，大型区域开发成为当下最重要的模式。面对投资体量大、实施周期长、专业领域杂、利益主体多的大型区域开发项目，真正实现“决策可行、资金可融、建设可落地、投资可控制、风险可把控”的全生命周期可持续发展，这不仅是地方政府、开发主体面临的新难题，也是对专业工程咨询公司服务水准和实操能力的最好检验。

一、大型区域开发项目的特点分析

（一）投资规模大、开发周期长

大型区域开发项目规划范围大，多在1平方公里以上，建设内容涉及前期土地动拆迁、基础设施建设、功能提升项目建设等，建设期多数在3-5年有的甚至达到10年，且项目土地前期费用支出较大，项目前期投资决策、规划立项等准备手续和时间较长。从运筹学角度来看，大型区域开发是时间维、逻辑维和专业维等多维度统筹结合的复杂工程，如何在长周期内控制大投资是投资总控的工作主线。三林楔形绿地项目位于浦东新区三林镇，东至济阳路、南至外环线、西至沿江公路、北至华夏西路（中环线），总占地面积约为368公顷（不含古民居），规划用地面积约412.3公顷，预计总投资700亿，建设周期10年左右。

（二）开发目标高、涉及主体多

大型区域开发项目多涉及市区两级政府、开发平台公司及项目建设主体、潜在合作方以及开发建设推进中土地动拆迁、规划、设计、施工、监理、招投标等各类服务商。同时，大型区域开发项目多包括公益性、经营性、准经营性等不同特征的子项目，不同类型项目由于投融资模式差异需分类实施、协同推进。投资作为贯彻项目前期至项目完成的关键，亟须发挥纽带作用实现各方协同并进。大型区域开发项目往往承担打造城市地标的重任。三林楔形绿地项目作为上海市第一批城中村改造项目之一，不仅承担打造上海城市更新典范重责，也要满足“三林看世界、世界看三林”定位，开发建设备受市区两级政府关注。

（三）专业领域多、建设要求多样

大型区域开发项目开发强度大，除商业商办住宅等经营性项目外，一般还会涉及动迁居民就地安置的保障房建设、绿地环境等复合功能打造、道路基础设施及水系桥梁建设等几十个项目，横跨房建、绿化、道路、桥梁、水系等多个专业领域。同时，业主、设计、施工和监理等单位拥有各自的工作目标和专业目标，在前期和建设阶段极有可能存在目标冲突和矛盾，如市政配套、河道水系、保障性住房、绿地、经营性地块等不同类型项目互为前提相互联动，且建设要求和标准各有差异，如不能有效衔接各类项目推进进度、合理安排各类项目投资计划、有效引导相关单位复核各阶段分项目投资，极易造成投资浪费。

二、投资总体控制的意义

（一）立足全局、统筹推进

图1投资总控工作界面示意图

大型区域开发项目投资总体控制核心是立足全局，从统一规划、统一建设、统一运营的角度出发，形成对动迁、设计、施工、运营等不同单位间的沟通协调机制，同时对与投资控制相关的单位和工作制定统一规范的建设标准，保持同类工程经济指标协调统一，在总目标下优化实施各分项目标和具体工作，从而为区域开发实现有效控制建设成本、提高投资收益。其中，针对全区域重点对总体投资规模、投资结构、投资计划、投资风险的把控及按需动态优化调整，从是否控住投资大盘子、是否符合投资项目管理要求、是否最大化发挥资金适用效率等进行研判。针对单体项目重点对项目项目建议书、工程可行性研究报告、概算报告，从是否匹配功能实现、是否满足定位要求、是否符合建设导则、是否有效控制投资等角度进行研判。

（二）动态跟踪、发现矛盾

紧紧围绕大型区域开发项目功能定位，全面、高效、动态地预测分析、过程监控和合理优化区域总体和重点项目投资控制，确保区域开发路径最优化、总体目标最大化。一方面跨前一步，充分做好项目运营端的前置考虑，及时衔接项目建设与项目运营，将运营所需功能提前纳入项目建设安排；另一方面左右衔接，做好投资总控与设计总控、施工总控管控要素衔接，以各专项研究为基础提取总控要素，区分重点和非重点区域、基础性和功能性项目，及时发现多项目与单项目实施中存在的问题与矛盾，确保问题检索达成“项目之间横向到边，项目本身纵向到底”。

（三）内外衔接、促成共识

图 投资总控涉及内外方

项目投资是一项同时兼具综合性、专业性、政策性的经济活动，贯穿于项目建设的各个阶段，不仅涉及对外与市区各职能部门的项目报批报建流程开展，也涉及对内开发平台对项目投资管理的管控要求及开发建设主体内部管理要求。因此，投资总控工作的服务重点在于积极出面协调内外部关系，做好政府端与企业端的技术协调，促成决策共识。其中，前期阶段重点在于区域开发总体方案提供、开发路径建议、资金平衡方案编制及开发支持政策创新等，推进阶段重点在于单项目报批报建的相关流程进度及需协调事项的路径政策建议等。

三、大型区域开发项目投资总体控制的方法

结合大型区域开发项目特点，通过三林楔形绿地项目的综合实践，初步形成了项目投资总体控制的“一张蓝图控全局、一个体系控动态、一套制度控流程、一份导则控标准、一个计划控关键、一个系统控平衡”的“六个一”方法体系。

（一）一张蓝图控全局

图1   三林楔形绿地项目总平面示意图

紧紧围绕项目总体规划、功能定位及控制性详细规划，按不同功能类别和定位进行投资项目分类。针对不同分类的项目形成侧重不同的投资管控目标。在实际操作中，相关功能虽会有交叉重叠，但管控目标侧重点保持一致。如三林楔形绿地项目将项目划分为“保基本”“提品质”“强功能”“增效益”四大类项目，并形成建立不同投资管控要求。如“提品质”类项目，主要为提升区域开发品质和树立形象的特色投资项目，如标志性建筑、环境绿化以及基础设施中带有提高标准特性的海绵城市、绿色建筑、智慧城市等，其管控重点在于确保技术到位、标准到点。

（二）一个体系控动态

图2   投资总控体系

建立涵盖投前、投中、投后的投资总控动态管理体系。其中，投前以决策分析为主，协助确定发展功能、明确总体指标，确定开发路径、投资总量、资金平衡方案、投资开发时序等，并形成投资总体方案作为项目投控的总纲文件。投中以实时控制为主，重点关注区域内如土方平衡方案、建设时序安排、施工过程中变更和签证、非项目化费用等对项目总投资的影响，并做好分类分项投资的动态管控，提交分地块、分项目的投资建议书。投后以总结评估为主，重点对标投资目标的分析执行情况进行总结评价，形成投资评估报告。

（三）一套制度控流程

结合投前、投中、投后的投资总控动态管理体系，分别建立前期策划和决策阶段、规划设计阶段、施工准备阶段、项目实施阶段、竣工结算结算阶段、跟踪审计阶段投资控制的各项制度文件如《项目档案管理办法》《设计变更管理办法》《投资监理单位管理办法》《工程建设其他费用归类办法》等，为投资总控工作保驾护航。针对三林楔形绿地项目，自工作组进场后，在调研、梳理地产集团和地产三林公司内控制度的基础上，提出了投控制度修编计划共20项。目前，结合集团制度建设要求、跟踪审计咨询工作情况，已完成了相关制度10项。

（四）一份导则控标准

结合大型区域开发项目涉及专业多、建设要求多样的特点，需立足区域定位、开发实际编制项目开发建设技术导则，作为项目投资报批和投资控制的依据，全面指导区域整体开发和单个项目的决策和实施。依托项目开发建设技术导则，在单个项目前期报批过程中，可及时对标建设方案及标准，加强单个项目前期投资报批审核把关，紧密衔接设计单位、评审单位及审批部门的沟通，切实从源头上协助落实投资目标。三林楔形绿地项目采用案例研究法、因素分析法、估算指标法等方法，重点对市政设施建设（道桥工程、给水管网、燃气管网、雨污水、电力）、楔形绿地建设、海绵城市、河道工程、公建配套设施等领域单项工程建设投资指标进行研究，经市区相关部门征询论证后，最终完成导则编制工作。

（五）一个计划控关键

全过程始终是工程建设领域的长期命题，做好全生命周期投资控制，离不开科学合理的投资进度计划安排。以三林楔形绿地项目为主力，投资进度计划一方面要注重综合统筹，全面考虑基础设施项目成本分摊、经营性地块出让条件满足、整体税收筹划等综合因素合理有序安排各个项目；另一方面要加强过程管理，对个别因项目变动对投资影响变化较大的项目如土地动拆迁、变电站变迁、轨交三线换乘等，及时做好跟踪和分析并提出投资应对策略。

（六）一个系统控平衡

图3   三林楔形绿地项目投控信息管理系统示意图

运用数字化手段，提升投控信息化管理水平。在三林楔形绿地项目中，建立项目投控信息管理系统，已形成项目进度、多算对比、分类统计和项目清单四大板块。依托管理系统，可实时采集项目执行过程中的投资数据，全程跟踪和监测区域范围内时各项目各个环节投资实施状态，动态掌握投资计划执行情况，对存在的偏差进行预警及分析，实现投资数据实时采集、动态比对、风险预警、采取对策。随着信息化手段的逐渐丰富以及工程技术领域对BIM、GIS数据信息的实际应用，还将升级项目投控信息管理系统，丰富平台投资要素内容、开展投资分级分类管理，更好实现数据及时响应、动态交互等。