2022年5月29日，上海市政府印发《上海市加快经济恢复和重振行动方案》，提出8个方面50条新政策。其中为积极扩大有效投资，特别提出要“加强城市更新规划编制、政策支持”。老旧小区是本轮疫情防控的难点之一，加快更新改造对于常态化疫情防控管理也有重要意义。

3354cc金沙集团长期跟踪城市更新，多年来持续为全市旧区改造、旧住房改造、存量工业盘活等城市更新工作咨政建言，并先后参与桃浦地区、吴淞地区、南大地区等系列城市更新重大项目的全过程综合咨询服务工作，未来还将持续为全市城市更新工作贡献智慧力量。

一、城市更新工作推进面临的难点

一是定位高，现状与蓝图平衡难度大。城市更新对城市再发展意义重大，尤其成片区域更新多是历史文脉保护要求多、规划战略定位高、城市功能提升责任大，涉及多个部门，亟需多方协同在主体认定、更新模式、功能规划等方面创新探索，精准把握政策创新条件边界以更好更快推进项目、更合理有效降低政策风险。

二是需求多，个别与公共利益协同难。旧住房更新是改善人居环境质量、完善公共服务配套的重要手段。为更好保护旧住房权利人合法权益，目前对旧住房更新规定了更新协议签订比例。在实际操作中多面临产权归集难的现实难题。此外，随着成片二级旧里以下房屋改造任务的陆续完成，今后旧区改造将考虑转向使用功能不完善、配套设施不健全、群众改造意愿迫切的老旧小区。

三是标准高，资源与资金平衡压力大。巨大的资金压力是当前及今后城市更新尤其成片综合更新面临的首要难题。一方面前期房屋征收、厂房补偿安置等成本巨大，在当前稳控房价背景下，成本收益倒挂已是常态。另一方面项目多要满足历史风貌保护、功能性项目开发、商办长周期自持运营等要求，项目开发周期较长、财务成本抬高又进一步加大平衡难度。

四是主体多，政府与市场平衡桥梁缺。城市更新项目涉及利益主体多，包括地方政府、产权主体、民企或外资开发商、运营主体、社会公众等，不同主体利益诉求不同，整体推进协调难度大、时间长、工作繁琐。同时，更新项目还需响应市区两级政府区域能级匹配、产业发展导入、公共服务利益保障等系列要求，亟需明确城市更新主体，统筹推进相关工作，并积极探索市场化开发经营模式。

二、加快推进城市更新工作的建议

一是完善更新机制。从市级看，充分发挥市级城市更新平台作用，加大城市更新统筹推进力度。从区级看，充分借鉴市级实践遴选优质区属国企设立区级城市更新中心，作为全区统一的城市更新功能性平台，承担全区涉及历史风貌保护任务重、旧改难度大、开发要求高的功能性基础性城市更新工作。

二是多元更新模式。探索扩大旧区改造范围，将改造范围在原来的二级旧里以下房屋的基础上扩大，探索将建筑结构差、年久失修、建造标准低、基础设施薄弱等居住环境差的房屋纳入旧区改造范围。对于公房、私房混合区域，在更新协议签订达到一定比例，建议允许产权归集代表主体通过房地产收购、产权异地置换等方式实现产权归集。可参照深圳城市更新做法，探索将旧工业区、旧商业区拆除重建模式纳入城市更新计划。

三是强化更新保障。城市更新涉及旧区改造、历史风貌保护、重点功能区域转型等成片更新的，可组合供应土地。对于承担区域战略、产业转型的成片更新，开发主体持有的商业物业可降低自持比例。通过对城市更新中心资本金注入、设立城市更新基金、安排旧住房改造专项资金等方式合理安排财政性资金对城市更新项目予以支持。积极探索通过发行地方政府专项债等方式筹集项目资金。

四是落实更新评估监督。根据城市更新实际推进情况，委托第三方开展城市更新评估，围绕旧区范围认定、更新开发路径、区域社会经济贡献等关键核心问题开展专题研究，并定期跟踪深圳、北京等地城市更新经验做法，为政策升级做储备。