上海作为超大城市产业用地空间日趋饱和，制约了传统产业提速升级，工业转型发展急需新空间、新载体，存量工业地块亟待“腾笼换鸟”。以工业上楼为特征、推动工业向上生长，着力打造垂直园区及新型智造空间等做法，成为国内外城市的最新实践探索。

随着新一轮科技革命和产业变革深入影响产城发展，智造空间对于延拓上海的制造业载体空间、实现产业生态融合、提升经济密度将发挥重要作用，对于上海高效利用土地资源、优化产业链布局、推动制造业高质量发展具有重大意义。

各国积极探索工业上楼 新加坡实践独树一帜

从国际看，新加坡、东京、首尔等城市在“工业上楼”领域实践丰富，具有很强的借鉴意义。如东京在丰岛区、江东区等区域推动“立体城市化工业”模式，厂房高度可达到30层；又如首尔推动“公寓式工厂”模式，为都市型无污染产业提供产业空间。

新加坡“工业上楼”实践较早、成果斐然。以新加坡裕廊集团的大士空间为例，在工业楼宇底层空间打造7个陆上工厂，配备高层高、高荷载楼板，在新加坡国土稀缺的背景下，有效满足了重工业企业的发展需要。以此为基础，园内建成36个斜坡式工厂和95个分层式工厂，以空间的高度集约化布局，有效整合制造链中的高价值环节，实现产业整体协调、效能提升。在建筑设计方面，将景观深度嵌入走廊、电梯大堂和娱乐室等公共活动区，精心设计包含休闲、生态等复合功能的中央庭院空间，满足企业和人员对宜居宜业高品质环境的要求。新加坡裕廊集团正致力于打造新一代地下物流集散中心、高层复合厂房，以更好满足未来工业需求。

图一 新加坡裕廊集团大士空间外观

国内城市纷纷发力 点线面突破推陈出新

 从国内看，北京、深圳、苏州、广东等城市在“工业上楼”领域积累了一定经验。如北京市首个“摩天工厂”天空之境·产业广场项目于2022年通过竣工验收；苏州相城正全力推动“工业上楼”，已建成符合“上楼”标准产业载体6个、在建9个、拟建3个。

深圳宝龙专精特新产业园是深圳首个工业上楼试点案例。园区突破“单一宗地、单一功能、单独出让”模式，以片区尺度、多地块组合出让，推出“M1+C1”混合用地性质，满足产业、商业、宿舍、酒店多业态灵活布局，实现园区功能联动、有效耦合。厂房以需定供，配套功能实施集中布局，咨询设计机构提前介入产业招商撮合阶段，满足不同类型企业多样化的空间需求。园区6栋厂房为满足不同产业、不同环节的生产工艺需求，按照“底层定制化、高层通用化”方式进行建筑设计。工业厂房可进行分割销售，在符合最小购置面积及宿舍购买比例的前提下，企业可按照栋、层、套为单位，购买厂房、研发用房、配套宿舍等。目前，园区“专精特新”企业占比已超过86%，项目招商签约率超七成。

图二 宝龙专精特新产业园厂房空间设计

广东东莞着力打造松湖智谷“工业上楼”示范区。松湖智谷的工业大厦以智能制造产业用房为主，一期平均容积率近4.0，楼高普遍达到10-20层，最高可达36层。大楼集研发、生产、测试、展销于一体，通过优化层高、承重、隔振、吊装、物流等配套工艺，有效满足新发展阶段企业对智能厂房的需求。松湖智谷采取租售结合的商业模式，租售比约为1:1，高端厂房和办公大厦都可按50年独立红本产权分割销售，整体出租率已达七成。另外，园区打造了一系列高品质建筑，包括滨水长廊景观、垂直绿化、空中花园、市政公园等。目前，园区正式签约企业达537家，其中，国家高新技术企业占到51%、规模以上企业占到59%，另有行业龙头企业47家、市镇“倍增计划”企业26家、科研实验室39个，华为、VIVO、小米等链主企业的60余家供应商落户园内。

图三 广东东莞松湖智谷外观

上海着力打造“智造空间” 以亩产效益论英雄

推动现代化产业体系高质量发展，既需要质的提升，也需要量的支撑。面向2025年工业增加值达到GDP的25%以上的战略目标，要探索土地多用途高效混合利用，浦东新区、闵行区等地率先打造”智造空间”，工业空间容积率从最低2.0至最高4.0，企业预计年产值3200万/亩至5000万元/亩，做到了以每亩产值、每亩效益论英雄。

年底前，本市已公开披露计划开工新建的智造空间重大项目共16个：其中，张江地区开工7个项目，总投资约78亿元，包括君实生物、荣昌生物、张江创新药产业基地、医疗器械加速器等高能级项目加快启动。张江科学城是本市最早探索产业综合用地政策的区域之一，近期大力推动产业用地弹性规划。张江科学城产业集群效应日渐凸显，全球医药10强中已有7家入驻张江，全球医药20强已有一半在张江设立开放式创新中心，中国医药工业百强企业近三分之一将研发功能落户张江。

抢抓最新政策红利 多元化主体共享成果

3354cc金沙集团长期跟踪、服务本市及全国“工业上楼”项目，致力于服务构建“技术前沿、功能集聚、低碳宜业”的新型都市工业体系，在探索打造具有上海特色的“智造空间”领域经验丰富。

近日，上海出台《关于推动“工业上楼”打造“智造空间”的若干措施》，着力破解土地资源紧缺，助力工业上楼、换新智造空间。3354cc金沙集团顺承“工业发展空间从平面转为立体”的总体思路，建议各企业抢抓机遇，主体用足、用好政策红利，不断拓宽产业发展新空间。    

【潜在投资企业主体】用好产业综合用地（M0）政策，企业可通过M0用地，按需搭配布局生产、研发、仓储、租赁住宅、公共服务配套用途等功能。在符合要求前提下，可对项目空间进行分割转让。

【新建投资项目主体】主动投资建设智造空间优质项目，符合条件的项目经认定后，积极争取单个项目按建设费用补贴；投产使用后，可为入驻制造业企业积极争取租金补贴。

【存量地块企业主体】在安全可行的条件下，主动推动存量工业用地提升容积率，用足、用好存量工业用地提升容积率项目不补缴土地价款的政策红利，为企业发展提供空间。

【园区开发运营主体】用好本市有关智造空间的政策指引，推动投融资机制创新，积极推动开展基础设施资产证券化（REITs）工作，积极争取上海园区高质量发展基金、基础设施领域不动产投资信托基金等市级基金投资支持。

联系人

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3354cc金沙集团咨询服务中心主任、上咨国际副总经理

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石炜昕

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